Пришлось тут заняться обменом квартиры из одного района Москвы в другой, поближе к родителям и друзьям, в общем туда где все близко и знакомо. Соответственно наслушавшись всяких ужасов, про черных риэлторов, про обманутых дольщиков и прочие страсти, решила изучить вопрос в корне. Как кто-то сказал: «задавай вопрос, когда знаешь половину ответа»- тогда тебя будет сложнее обмануть и запутать. Сначала изучила ТОП риэлторских агентств, списки документов, которые могут понадобиться. Собрала со всех знакомых, друзей, родственников контакты, кто с каким агентством работал. Читала отзывы в интернет.Ужасалась и думала даже обратиться к частному риэлтору, поскольку самостоятельно потянуть ОБМЕН, или что проще купля/продажа-купля/продажа почти нереально, либо надо быть маньяком, который получает удовольствие от стояния в очередях, беготне по кабинетам, сбора и копания в бумажках, при этом точно знающего что, с кого требовать и как оно должно выглядеть. Кстати, по полученному опыту скажу, что и с частными риэлторами можно отлично работать! В общем я своего риэлтора нашла в агентстве, оно не было на слуху и его не поливали грязью, контакты нашлись у родственников.
На что стоит обратить внимание при выборе агентства:
1) кратко излагаете суть сделки (обмен, продажа, купля и прочее), старайтесь не конкретизировать адрес, ну номер и корпус дома все же нужен, улица и район, тоже важны, а вот НОМЕР КВАРТИРЫ и кстати ВАШ КОНТАКТНЫЙ телефон лучше не сообщать, проверено, БУДУТ ЗВОНИТЬ J Чтобы вытянуть из вас номер телефона могут использовать разные уловки, типа связь при переключении телефона может оборваться, или, чтобы уточнить, получили ли вы письмо с договором.2) размер агентского вознаграждения, она же комиссия, может быть разной. Обратите внимание! процент может быть от стоимости всей сделки, при обмене- это стоимость вашей квартиры + стоимость купленной квартиры, или только процент от продажи, или стабильная сумма в рублях. Совсем не обязательно, что заплатив большой процент вы получите хороший сервис и вас не обманут.
3) не покупайтесь на большой список интересных квартир на сайтах, они вполне могут быть «привидениями», кпримеру уже проданы.
4) попросите прислать вам договор почитать, НЕ поддавайтесь на уговоры приехать и лично почитать его в офисе, НЕ верьте отговоркам, что они не могут его вам прислать по техническим причинам, из- за технических проблем, или что это какая- то там собственность фирмы. Вы имеете право ознакомиться с общей формой договора. посоветоваться с юристами и в спокойной обстановке все обдумать, перечитав его хоть сто раз.
5) почитайте отзывы людей, который уже обращались в агентства
Получив вожделенный договор, читайте его придирчиво и внимательно! Стандартно во всех договорах (а у меня их 4 из разных агентств) есть пункт о том, что вы не можете обращаться к кому-либо еще с той же задачей, да у вас и не получится, потому что все агентства требуют сразу на хранение оригиналы правоустанавливающих документов (свидетельство о регистрации прав собственности, договор (ренты, купли-продажи, завещание и прочее), свидетельства о смерти и прочие документы). В договоре может быть пункт с указанием количества объектов, которые вы можете осмотреть, тут есть как плюсы так и минусы. С одной стороны вам гарантируется количество квартир, которые агентство обязано предоставить, с другой- а если из них ничего не подойдет, что тогда? И вообще, чем понятнее договор с агентством, ТЕМ ЛУЧШЕ! Тем меньше вероятность запутаться вам, или агентству трактовать пункты по-разному. Обычно в договоре указывают, что вы можете дать доверенность на сбор необходимых и недостающих документов посреднику. Доверенность оформляется у юриста, услуга платная, я отдала 700руб. Вот список документов:
1) оригинал и копии страниц паспорта (кем, когда выдан, прописка, семейное положение, дети)
2) свидетельство о праве собственности на квартиру
3) договор или документы (купли-продажи, ренты, завещание, приватизация) на основании которых выдано свидетельство о праве собственности
4) если вы замужем/ женаты, разрешение от мужа/ жены
5) заявление о том, что другие наследники не претендуют на квартиру
6) копия финансово-лицевого счета (его можно взять в ЕИРЦ)
7) справка об отсутствии задолженностей по квартплате (так же берется в ЕИРЦ)
8) выписка из домовой книги (в паспортном столе), в ней список прописанных на данный момент лиц, но вам бы лучше получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги, в ней вся история прописанных жильцов с момента постройки дома.
9) справка из наркологического диспансера, о том, что вы не состоите на учете и за помощью не обращались
10) справка из психо- неврологического диспансера о том, что вы не состоите на учете
11) справка БТИ (бюро технической инвентаризации)
12) экспликация и поэтажный план (также берется в БТИ)
Документы, которые отдаете на хранение агентству, должны быть перечислены в акте. В договоре должна быть оговорен размер вознаграждения. Хорошо, если квартира у вас уже приватизированная, это облегчает задачу. Так же хорошо, если вы не производили перепланировок, иначе это станет понятно при сверке по документам БТИ. Кстати, если времени прошло много, то может понадобиться проверка сотрудником БТИ, но как правило обходится без этого. Обратите внимание в договоре на сумму штрафных санкций и условия, когда они могут быть применены к виновной стороне. На срок, за который вам нужно будет освободить квартиру физически. В случае обмена, вы сначала получаете ключи, документы и платежки от альтернативной квартиры (которую вы приобрели), перевозите туда свои вещи, освобождаете бывшую вашу квартиру и передаете в свою очередь ключи, документы и платежки от прежней квартиры. Так же сроки освобождения квартиры будут указаны в договоре купли-продажи. Также в договоре купли- продажи будет пункт, касающийся телефонного номера, который приписан к человеку а не квартире. В договоре с агентством и в договоре купли-продажи должно быть сказано, о том, что вы или прежние владельцы не препятствуют переоформлению телефонного номера. Копия договора купли-продажи с этим пунктом и свидетельства собственности понадобится вам, когда пойдете на телефонный узел, переоформлять на себя телефонный номер. Копия свидетельства о регистрации собственности вам понадобится и при переоформлении договора с мосэнерго, в ЕИРЦ и если в доме есть ЖСК. Копии можно не заверять нотариально, но для себя парочку копий документов сделайте.
Подписав договор с агентством, прикиньте стоимость вашей квартиры. Цена зависит от района, этажности дома (5,9,14 этажей это одна категория, 16 этажей и выше - дороже), наличия балкона, этажа вашей квартиры (первый и последний этаж не очень ценятся) и немного от состояния квартиры. Берите стоимость повыше и в течение 2-3х недель посмотрите, будут ли звонки. В конце-концов цену всегда можно снизить. Хорошо, когда владелец квартиры присутствует на показе квартиры, это внушает доверие и вам надежней, что за вашей спиной не завысят цену. И совет, послушайте советы своего риэлтора, что говорить не стоит. Но все же не повинуйтесь бездумно и слепо. Кстати, очень многое зависит от вашего риэлтора, от ваших отношений, от того какой он человек. Личное очарование, честность, открытость многое значат и для вас и для клиентов и для чиновников. Когда примерно поймете, что нащупали нужную цену своей недвижимости, начинайте присматривать альтернативу. Примите в этом участие. Агентства использую общую базу предложений, но не забывайте про частных риэлторов и простых граждан, которые могу сами заниматься. Где их искать? Ответ: к примру в газете, или на сайте «Из рук в руки» или что то подобное. Найдете что-то интересное, скидывайте информацию вашему агенту. Так получится шире охват и вы сами будете иметь представление о рынке недвижимости. Выбрав понравившийся вариант квартиры, вам нужно подписать акт осмотра. Если вам поступило интересное предложение или вы нашли, что искали, лучше вносить предоплату. Деньги передаются агентству и оформляются актом или доп.соглашением. Предоплата и залог – разные вещи! Залог не возвращается, а вот предоплата – да. Вносится обычно сроком на две недели. Так, что две сделки сводятся для оформления одновременно в один день. На сделке оформляется, перечитывается, сверяется, корректируется договор купли- продажи, оформляются расписки в получении денег, заказываются и оплачиваются специальные банковские ячейки, комиссии и плата за оформление договоров. Оформление купленной квартиры оплачивает обычно покупатель этой квартиры. Примерные затраты на все про все 13000-17000рублей.
подготовка и регистрация договора в центре регистрации+ гос. пошлина+ доверенность регистраторам+ аренда банковской ячейки
Банковская ячейка оформляется на месяц не простая, выемка денег может быть произведена при предъявлении, к примеру документа о том, что все выписаны из квартиры. Так же сумма может быть разбита на части.
Дальше договора и документы сдаются на регистрацию в регистрационную палату. В течение месяца происходит оформление и регистрация. После чего, выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на новую квартиру, договор купли-продажи (на основании него и выдано свидетельство) на купленную квартиру и договор купли- продажи на проданную. Обычно готовые правоустанавливающие документы получает агент и передает вам. К концу сделки вам нужно получить еще раз справку об отсутствии задолженности и копию финансово лицевого счета (КФЛ). Оба этих документа, при отсутствие задолженности, выдаются по вашему запросу в течение 5-10 минут сотрудником ЕИРЦ. Если Вы еще не получали платежки за прошедший месяц и не оплатили платежи, то покупателю квартиры выдается на руки сумма в размере платежей за предшествующий месяц, а если вы оплатили месяц – хорошо. Так же нужно будет передать платежные документы по коммунальным услугам, ключи, и свежеполученные справки из ЕИРЦ (КФЛ и отсутствие задолженности) и подписать акт приема-передачи квартиры проданной квартиры. Так же и с приобретенной квартирой, получаете от прежних хозяев ключи, платежки, денежки за прошедший месяц и подписываете акт приема-передачи. Вот вы и собственник!
Дальше вам нужно оплатить платежи за прошедший за время регистрации в палате месяц, если этого не сделали предыдущие хозяева. И заняться переоформлением коммунальных платежей на себя. делается это в общем элементарно, основное время занимает стояние в очереди. Для этого вам нужно откопировать штук 5 экземпляров свидетельства о гос. регистрации права собственности и 2-3 экземпляра договора купли- продажи. Заверять у нотариуса их не нужно, это сделают сотрудники госучреждения, в которое вы будете обращаться, при предъявлении оригиналов документов, не забудьте также ваш паспорт! На платежках всегда есть контактный номер, а на некоторых (платежи за электроэнергию) есть даже адрес. Позвоните и вам расскажут какие документы нужно иметь с собой, куда подъехать и время работы учреждения. Рассказываю подробно.
1) Переоформление платежей за электроэнергию. Приезжаете в отделение, которое обслуживает ваш район, предъявляете в окошко паспорт, правоустанавливающие документы и их копии и ждете, пока оператор заполнит новый договор. Вы его подписываете, получаете на руки свой экземпляр. Оплачивать можно по чистым платежкам, которые получили от предыдущих хозяев, поскольку номер абонента не меняется. Если же в платежке фигурирует фамилия, то вам могут выдать чистую платежку, которую можно откопировать. Не забудьте узнать у оператора, когда и какие последние показания счетчика были при оплате предыдущими хозяевами.
2) МГТС. Узнаете адрес узла, который обслуживает ваш адрес. Приезжаете туда, берете у администратора 2 бланка (на выбор тарифного плана и на оказание услуг связи), заполняете, берете в автомате квиток с номером окошка, в котором вас и примут, когда подойдет очередь. Очередь отображается на электронном табло. В окошко передаете свидетельство и копию, договор купли-продажи и его копию, паспорт, квиток с номером и паспорт. Оператор распечатает вам платежку на сумму 121,50руб, которую можно оплатить там же, в кассе отделения банка. Приносите оплаченную квитанцию оператору, подписываете договора. На руки вы получите бланк с тарифами, договор на предоставление внутризоновой связи и договор на предоставление международной-междугородной связи.
3) ЕИРЦ. Топаете в местный ЕИРЦ (единый информационно расчетный центр), предъявляете оператору в окошке свидетельство и копию, паспорт. И со следующего месяца получаете платежки на свое имя.
4) Если в доме есть ЖСК, стоит познакомиться с председателем. Возможно часть платежей будет через платежку с реквизитами ЖСК.
Хочу дать совет, если в квартире официально никто не прописан, то плата за ваши свежеприобретенные квадратные метры будет больше, чем если бы в квартире был кто-то прописан, иметь пустую квартиру в собственности в нашем государстве нынче дорого ;)
Так что имеет смысл сразу же прописаться. Для этого вам нужно взять:
копию финансово лицевого счета (по месту текущей прописки) + выписка из домовой книги (по месту текущей прописки) + копию финансово лицевого счета (с места, куда хотите прописаться) и не забудьте свой паспорт, в не ставится печать о месте прописки.
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
